"

引 言

房屋登记在亲属名下，双方没有书面借名协议，登记名义人去世后，其继承人又经调解将房屋作为遗产分割完毕。实际购房人此时还能主张什么？

本案当事人先提起第三人撤销之诉，请求撤销继承调解书，被裁定驳回起诉；随后另案请求确认借名买房合同关系，获一审支持，二审驳回上诉、维持原判，继承人申请再审亦被驳回。本案由本所律师代理实际购房人一方参加诉讼。

本案要点

1. 借名买房合同关系即使成立，也只在借名人与登记名义人之间形成普通债权，不及于物权，因此不能通过第三人撤销之诉撤销继承裁判。

2. 继承裁判对房屋的处理，不影响借名人另案主张借名买房合同关系项下的权利。

3. 没有书面协议时，借名人需提供优势证据；单一的取款凭证不能作为出资的直接证明，需结合居住、费用、购房文件与权属证书的持有情况综合认定。

4. 登记名义人一方未能举证，且未能对借名人长期持有全部购房资料作出合理解释的，承担举证不能的不利后果。

5. 确认合同关系不等于完成物权变动，借名人不具备购房资格时，过户请求不具备履行的客观条件。

一、案件背景

涉案房屋原为公有住房，当事人自二十余年前起承租并实际居住。因其不具备当地户籍和职工身份，无法以自己名义购买，房改政策允许购买时，其与亲属协商后借用该亲属名义办理购房手续，购房款由其支付，房屋登记在该亲属名下。

双方没有签署书面借名协议。此后，当事人长期居住并管理房屋，保存购房申请、房屋买卖文件、付款票据及权属证书原件，同时留存物业、供暖和水电等费用凭证。购房时使用了登记名义人一方的工龄优惠，这也成为双方争议的事实之一。

登记名义人去世后，其继承人以法定继承为由另案起诉，经调解确认房屋由三名继承人按份继承。在此之前，继承人一方从未向当事人主张过房屋权利，直至提起继承诉讼前数月，继承人之一才向当事人询问房屋地址。

当事人先向作出调解的法院提起第三人撤销之诉，请求撤销该继承调解书，被裁定驳回起诉。随后，当事人另案起诉，请求确认借名买房合同关系、确认房屋归其所有，并要求继承人协助办理产权转移登记。

继承人否认存在借名买房安排，主张房屋由登记名义人一方出资购买，当事人只是经允许居住。他们还对取款记录、录音、沟通记录、证人证言及权属证书的持有经过提出异议。

一审法院围绕购房出资、长期占有使用、费用承担、重要购房文件的持有、借名背景及后续沟通等事实进行审查，确认双方成立借名买房合同关系，驳回确认房屋所有权、协助过户以及由继承人负担保全保险费三项请求。继承人提起上诉，二审判决驳回上诉、维持原判。继承人申请再审，高级人民法院经审查认为原审认定借名买房关系具有事实依据，裁定驳回再审申请。

本案涉及的四个程序及其结果

继承诉讼（另案）

诉求：继承人请求分割登记在被继承人名下的房屋

结果：经调解，房屋由三名继承人按份继承

意义：房屋在登记层面已被当作遗产处理

第三人撤销之诉

诉求：借名人请求撤销上述继承调解书

结果：裁定驳回起诉

意义：普通债权管不到房屋归谁所有，此路不通

借名确认之诉 一审

诉求：确认借名买房合同关系、确认房屋归其所有、协助办理过户

结果：确认借名买房合同关系成立；驳回其余请求

意义：合同关系得到确认；因不具备购房资格，过户未获支持

借名确认之诉 二审

诉求：继承人上诉，请求驳回一审判决

结果：驳回上诉，维持原判

意义：一审认定得到维持

再审审查

诉求：继承人申请再审

结果：裁定驳回再审申请

意义：借名关系的认定归于稳定

二、争议焦点

焦点一：救济路径的选择

房屋已经由生效继承裁判处理完毕，借名人应当请求撤销该裁判，还是另案主张合同权利？

焦点二：借名合意的证明

没有书面协议时，现有证据能否证明实际购房人与登记名义人之间存在借名买房合意，以及这一证明需要达到何种程度。

焦点三：工龄优惠的影响

购房时使用登记名义人一方的工龄优惠，是否足以否定借名买房关系。

焦点四：合同权利与物权变动

确认借名买房合同关系后，实际购房人能否直接取得房屋所有权并要求立即过户。

三、法院的审理思路

（一）房屋已被继承裁判处理，应当另案主张合同权利

当事人最先选择的是撤销继承调解书。受理该案的法院裁定驳回起诉，理由是：房屋登记在被继承人名下，其死亡后相应部分转化为遗产；即使借名买房合同关系成立，也仅在借名人与登记名义人之间形成债权关系，该债权为普通债权，既非法律规定享有法定优先权的债权，也非享有法定撤销权的债权，不及于物权，因此不属于第三人撤销之诉的保护范围。

同一裁定同时指明了可行的路径：继承裁判关于房屋的处理结果，不影响借名人主张借名买房合同关系项下的权利义务，是否构成借名买房合同关系可以通过另案解决。

上述两点合在一起，确定了此类纠纷的救济顺序。借名安排在名义人身故后暴露时，借名人真正可行的不是去推翻继承裁判，而是另案确认合同关系，再依据合同关系主张履行。本案后续的一审、二审和再审审查，都是沿这条路径展开的。

（二）没有书面协议时，借名人需提供优势证据

二审法院指出，订立合同可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；没有书面协议并不排除借名买房关系，但借名人需提供优势证据证明双方存在借名买房的合意。

在出资方面，当事人提交的存折显示其在交纳购房款前一天取款，法院认为这一条还不能直接证明购房款由其支付。法院因此转向审查房屋的实际使用、费用支出以及购房票据和权属证书的持有情况：当事人自二十余年前起居住至今，掌握购房合同、权属证书及日常费用单据，一直实际管理使用房屋；其与登记名义人之配偶存在亲属关系，双方之间存在信赖关系，借用该亲属名义购房具有一定的合理性。

登记名义人一方则未能提供证据证明出资和日常费用支出，未能证明其掌握购房合同、权属证书等重要文件，也未能对全部购房资料长期由当事人持有作出合理解释，也没有提供其他足以动摇当事人证据优势的材料。举不出证据的一方，要承担由此带来的不利结果。

再审审查同样落在这组事实上：房屋长期由当事人居住、费用由其交纳、全部购房手续和权属证书原件由其持有，而继承人一方直至提起继承诉讼前不久才向其询问房屋地址。

（三）使用工龄优惠不当然否定借名关系

涉案房屋购买时使用了登记名义人一方的工龄优惠。法院认为，该项事实不足以单独否定双方之间的借名买房合意，并保留相关权利人就工龄优惠利益另行主张的空间。

这一处理区分了借名合意与政策利益补偿两个问题。是否存在借名买房合同关系，需要根据双方约定和履行情况判断；使用他人工龄、资格或其他政策利益，可能产生单独的利益调整问题，但不必然改变合同关系的认定。

（四）确认合同关系不等于完成物权变动

法院确认借名买房合同关系，但未支持直接确认房屋归当事人所有。借名安排首先在相关当事人之间形成合同权利义务，确认合同关系并不等于不动产物权已经发生变动。

登记名义人去世后，继承人对房屋所作的继承处理，也不会自动消灭此前已经存在的合同义务。当事人仍可依法主张合同项下权利，但能否进一步办理产权转移，还需审查房屋性质、购房资格、政策限制及登记条件。本案审理时，当事人尚不具备相应购房资格，法院因此未支持立即过户。

四、案件启示

（一）救济路径应当先定顺序

名义人身故后借名安排暴露，借名人常见的第一反应是推翻已经作出的继承裁判。本案给出的顺序相反：借名形成的是普通债权，不及于物权，撤销之诉难以获得受理；可行的是先另案确认合同关系，再据此要求对方履行。诉讼方案的先后顺序，直接决定第一个程序会不会被驳回。

（二）借名关系需要达到优势证据的程度

没有书面协议时，单一的取款记录、费用单据或权属证书由谁持有，都不具有决定性。出资、占有、费用负担、文件保管、沟通记录和借名背景能否相互印证，决定借名人能否达到优势证据的程度。对方无法解释全部购房资料为何长期在借名人手中，同样会成为对其不利的事实。

（三）合同确认、产权转移与政策利益应当分开处理

确认借名买房合同关系，解决的是当事人之间是否存在相应合同权利义务。房屋能否转移登记，还受不动产登记规则、房屋性质和购房资格等条件约束，诉讼请求应当根据权利基础和现实履行条件分别设计。借名购房使用名义人的工龄、户籍或购房资格时，相关利益是否有偿、如何补偿，属于可以另行主张的问题，交易开始时作出书面约定可以降低后续结算难度。

五、实务建议

（一）对实际购房人

1. 形成书面约定。

明确借名原因、资金来源、房屋权益、费用承担、证件保管、过户条件以及名义人死亡或负债时的处理方式。

2. 保留付款记录。

优先通过可追溯方式支付房款和税费，并注明款项用途。现金支付应同步留存取款、收据及交接材料。

3. 保存占有和费用证据。

长期保留物业、供暖、水电、装修、维修及使用收益等材料，用于说明房屋的实际管理状态。

4. 妥善保管原始文件。

购房合同、付款票据、权属证书及贷款材料发生交接时，应留下书面或电子记录。

5. 及时核查登记状态。

发生继承、处分或设定权利负担风险时，应尽早核实房屋登记情况，并根据案件需要采取诉讼保全等措施。

6. 先确认合同关系，再主张履行。

名义人身故、房屋已被继承处理时，直接请求撤销继承裁判很难被法院受理，应当先另案确认借名买房合同关系。

7. 预估诉讼成本的边界。

保全产生的保全保险费未必能够转嫁给对方承担，本案该项请求未获支持，应在成本预算中预先考虑。

（二）对登记名义人及继承人

接受借名安排前，应评估购房政策、税费、债务执行和继承风险，并就资金来源、居住安排、文件保管及政策利益补偿形成书面约定。

继承人处理登记在被继承人名下的房屋时，除核对不动产登记，还应了解房屋长期由谁占有、相关费用由谁承担、原始购房资料由谁保管。如存在借名、代持或其他合同安排的迹象，应在处分前核实相关事实。

六、常见问题

Q1：没有书面协议能否确认借名关系？

可以依法主张，但证明难度通常较高。

法院会结合出资、长期占有、费用负担、购房资料保管、双方沟通及借名背景等证据综合判断。任何一项证据单独拿出来，都不具有决定性。

Q2：确认借名合同后能否直接取得房屋？

不能一概而论。

确认合同关系并不等同于完成不动产物权变动。能否办理转移登记，还需符合房屋性质、购房资格、政策限制及登记条件。

Q3：继承人已经处理房屋后能否继续主张权利？

登记名义人去世和继承处理不当然消灭其生前形成的合同义务。

借名人仍可依法提出主张，但请求能否获得支持，应结合证据、继承处理状态和具体诉讼请求判断。

Q4：继承裁判已经生效，能否通过第三人撤销之诉撤销？

本案中未获支持。

房屋登记在被继承人名下，其死亡后相应部分成为遗产；借名买房合同关系即使成立，也只在借名人与登记名义人之间形成普通债权，不及于物权，不属于第三人撤销之诉的保护范围。但继承裁判的处理结果不影响借名人另案主张合同权利。

结

结语

借名买房的风险通常不在签约时，而在名义人身故、房屋被当作遗产处理的时候。本案的价值在于把这一情形下的处理顺序讲清楚：借名形成的是普通债权，推翻继承裁判这条路走不通；可行的是另案确认合同关系，而确认之后能否过户，仍受购房资格和登记条件约束。就证明而言，出资、长期占有、费用负担、文件保管和沟通记录需要相互印证，达到优势证据的程度；对方说不清关键资料为何不在自己手中，本身就是重要的不利事实。交易开始时签署书面协议并保存履行材料，仍是降低此类风险最直接的方式。

本案一审确认借名买房合同关系成立，二审驳回上诉、维持原判，再审审查驳回对方的再审申请，本所代理意见获得法院采纳。

作者与团队

本案承办律师：邱富民律师团队，上海市建纬（北京）律师事务所。

团队擅长处理疑难复杂的房产与工程争议，主要业务方向包括借名买房与房屋代持纠纷、房屋权属与继承交叉争议、房地产开发与交易合同纠纷，以及相关案件的二审与再审程序代理。

END

邱富民

上海市建纬（北京）律师事务所 ｜高级合伙人

合规与风控业务部 负责人

原文刊载于"商事诉讼与合规研究"微信公众号：《【胜诉案例】一起经二审维持、再审审查驳回的借名买房确认之诉》