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前 言

上海市建纬（北京）律师事务所邱富民律师、丁一律师代理的一起建设工程施工合同纠纷案件获得一审、二审的胜诉。本文结合该案，重点梳理以房抵款在未能完成过户登记且房屋被法院查封情形下的法律效力及裁判逻辑，并总结相应的实务防范建议。

一、案件背景

施工单位与发包单位签订建设工程施工合同，约定由施工单位承建某住宅地块的土建及安装工程。施工单位按约完成全部施工内容，项目通过竣工验收并移交使用。

在结算阶段，发包单位委托的第三方造价咨询公司出具了工程结算书。发包单位成本人员与施工单位项目经理在相关结算确认表上签字。经结算，工程欠付总额明确。

然而在催收工程款过程中，双方就其中三套房屋的抵款问题产生巨大分歧。发包单位主张，双方此前曾沟通以三套房产抵顶约300余万元的工程款，发包单位已协助办理了供暖、水电等相关手续并将房屋交付给施工单位使用，因此该300余万元应当作为已付工程款从欠付款项中扣除。

施工单位代理律师邱富民、丁一指出，双方虽曾沟通抵房意向，但始终未正式签署商品房买卖合同及以房抵款协议，房屋产权至今仍登记在发包单位名下。更严重的是，经查询，该三套房产因发包单位涉及大量债务纠纷，已被多家法院轮候查封达数百次，客观上根本无法办理预告登记或产权过户手续。以房抵款程序并未完成，发包单位不能据此主张工程款已经支付。

二、争议焦点

本案的主要争议焦点包括以下三个方面：

焦点一

双方未签署正式以房抵款协议且房产被多家法院查封、无法办理产权过户时，发包单位能否主张以房抵款已经完成并抵扣工程款；

焦点二

发包单位未在结算书上加盖公章，仅由其成本人员在微信沟通及结算表上签字，结算效力是否应当认定成立；

焦点三

施工单位能否就包含上述争议款项在内的全部欠付工程款主张建设工程价款优先受偿权。

三、法院裁判要旨

（一）以房抵款的效力认定：物权未变动且无法履行的，债务不发生消灭效力

法院审理认为，以房抵债在性质上属于新债清偿。在双方未签订正式买卖合同及抵房协议的情形下，仅凭抵款意向确认表不能认定买卖合同关系成立。

更为关键的是，依据民法典关于物权变动的规定，不动产物权变更以登记为准。案涉三套房屋至今仍登记在发包单位名下，且因发包单位涉及多起诉讼被法院轮候查封数百次，目前已完全不具备办理商品房买卖、预告登记及过户手续的条件。以房抵款的法定程序并未完成，且客观上已无法继续履行。因此，发包单位主张该三套房屋已抵顶工程款的理由不能成立，原工程款债务并未消灭，发包单位仍应全额支付该笔工程款。

（二）工程结算的效力认定：结合微信沟通、第三方报告及职务代理认定结算完成

法院认为，发包单位成本人员在结算微信群中持续沟通并签署确认表，其行为至少构成表见代理，效果归属于发包单位。第三方造价咨询公司受发包单位委托出具结算书，发包单位在合理期限内未提交证据证明结算有误，应当认定双方已完成工程结算。发包单位以未加盖公章为由否定结算效力的主张不予支持。

（三）优先受偿权范围的认定：全额欠付工程款范围内均享有优先受偿权

法院确认，施工单位作为总承包方，在欠付的全部工程款两千五百七十九万余元（包含上述未抵扣成功的抵房款项）范围内，依法对案涉工程折价或拍卖的价款享有建设工程价款优先受偿权。

四、案件启示与实务提示

本案的胜诉确立了建设工程领域关于以房抵款效力认定的重要规则。对市场主体具有如下实务启示：

（一）对施工单位的实务建议

第一，慎重对待以房抵款协议。

在房屋未完成不动产权属变更登记前，切勿在财务账目上直接冲销工程款债务。

第二，明确约定抵房协议的生效与消灭条件。

在签署以房抵款协议时，应当明确约定以完成不动产权属过户登记作为工程款债权消灭的前置条件，并设定因房屋被查封、抵押等原因导致无法过户时自动恢复付现义务的条款。

第三，及时开展产权状况调查。

在接受抵房前及协议履行期间，应定期查询房屋的权利瑕疵情况，防范因发包单位债务危机导致房屋被法院查封的风险。

（二）对发包单位的实务建议

发包单位如需通过以房抵债方式化解债务，应当

规范签订书面协议

，并积极推进产权过户手续。若房屋存在权利瑕疵导致无法过户，发包单位不仅无法免除原工程款支付义务，还需承担逾期付款利息等法律责任。

五、实务中容易混淆的几个问题

Q1：发包单位已将房屋移交施工单位使用，但未办理过户且房屋被查封，能否主张工程款已通过抵房方式支付完毕？

不能。

以房抵债属于新债清偿，在不动产物权未依法办理变更登记前，原工程款金钱债权并不消灭。特别是当房屋被法院查封无法过户时，以房抵款程序并未完成，发包单位仍需承担支付工程款的义务。

Q2：施工单位项目经理签署了工程款抵物业款项使用确认表，是否等同于以房抵款协议已生效并履行完毕？

不等同。

确认表通常仅代表阶段性的抵款意向或对账确认。若后续双方未签署法定的商品房买卖合同且未能办理过户登记，不能认定抵款手续已完成，更不能据此扣减发包单位应付的工程款。

Q3：以房抵款未成功，施工单位能否就该部分工程款一并主张建设工程价款优先受偿权？

可以。

因为以房抵款未完成，原工程款债权未消灭，该部分款项依然属于欠付工程款的组成部分。施工单位有权在其法定行使期限内，就包含该款项在内的全部欠付工程款主张优先受偿权。

结

结语

本案表明，以房抵款效力的认定应当严格遵循不动产物权变动规则与债务消灭原理。发包单位不得仅凭抵款意向或交房行为主张债务消灭；当抵顶房屋存在查封等重大权利瑕疵无法过户时，施工方的工程款债权依然依法受到保护。在建设工程领域，规范以房抵款条款的签署与履行，明确产权过户作为债权消灭的依据，是施工企业防范工程款回收风险的关键所在。

END

邱富民

上海市建纬（北京）律师事务所 ｜高级合伙人

合规与风控业务部 负责人

原文刊载于"商事诉讼与合规研究"微信公众号：《【胜诉案例】未过户且被查封的以房抵款能否抵扣工程款？一起建设工程合同纠纷胜诉案例引发的思考》