01、核心问题

承包人享有的建设工程价款优先受偿权，其优先效力范围是否包括建设用地占用范围内的土地使用权？在执行分配中，土地拍卖款是否可用于清偿建设工程款？

02、裁判要旨归纳：

建设工程价款优先受偿权是法定优先权，其效力优先于抵押权和其他债权。但其优先受偿的客体范围具有特定性，仅限于承包人施工所形成、其劳动和材料价值物化于其中的建设工程部分，并不及于该建设工程占用范围内的建设用地使用权。在对“房地一体”的财产进行整体处置时，应将拍卖价款区分为建设工程对应的价值和土地使用权对应的价值，并由建设工程价款优先受偿权人和土地使用权抵押权人分别在其权利对应的价值范围内优先受偿。

03、案例解读：

01

【优先权效力不及于土地使用权，整体拍卖款应予区分】

某银行上海分行与上海仲某建设工程有限公司等执行复议案

案号： 上海市高级人民法院（2024）沪执复76号

入库编号：2025-17-5-202-010

裁判观点： “承包人建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权……但其优先权效力范围仅限于施工工程形成的建筑物，并不及于该建筑物占用范围内的建设用地使用权，其对建设用地使用权的价值部分并不享有优于其他债权人的利益。因此，在对案涉房产进行整体拍卖后，拍卖价款包含房产及土地使用权价值，应当作出区分并依据优先权位阶及优先权效力范围分别受偿。”

02

【执行分配中明确“房、地”价值分离清偿规则】

某银行股份有限公司浙江自贸区支行与浙江某置业发展有限公司等执行实施案

案号： 浙江省舟山市中级人民法院（2022）浙09执6号之七执行裁定

入库编号：2024-17-5-101-037

裁判观点： “建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现……因劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程所占用范围内的土地使用权中，故对该土地使用权拍卖价款并不享有优先受偿权。” 该案执行要旨进一步明确：“执行中，土地及地上建筑物的拍卖价款不足以清偿抵押权人和多个建筑工程施工主体的债权的……明确建设工程价款优先受偿范围仅及于建筑部分，不包括土地使用权。具体分配时，土地拍卖款用于清偿建筑工程抵押贷款，建设工程拍卖先行用于清偿建设工程款。”

04、实务指引：

1.权利主张的精确性：承包人（优先权人）在诉讼请求及参与执行分配程序中，应须清晰认知自身优先权的法定边界，主张其优先受偿权仅限于其承建的建筑物部分折价或拍卖的价款。

2.权利保护的针对性：建设用地使用权抵押权人应充分关注涉工程执行案件的进展。当执行法院拟就“房地一体”的财产进行整体处置并以物抵债或制定分配方案时，若方案可能使建设工程价款优先受偿权及于土地使用权价值部分，抵押权人应及时提出执行异议，主张对土地使用权对应的变现价款享有优先受偿权，以维护自身担保物权的完整效力。

3.执行程序的规范性：处置附有建设工程价款优先受偿权及抵押权的房地产时，应遵循“房地价值分离、权利分别实现”的原则。在委托评估、确定保留价、制作分配方案等环节，应通过专业评估明确区分建筑物重置成本价值与土地使用权市场价值。分配时，须确保建设工程价款优先受偿权仅在建筑物价值范围内优先，土地使用权价值应优先清偿该土地上的抵押权等担保物权。

4.价值区分的专业性：在涉及此类权利冲突的案件中，各方当事人可积极推动或申请法院委托具有相应资质的资产评估机构，分别采用成本法评估建设工程价值、采用市场法或收益法评估土地使用权价值，并出具独立的评估报告。该等专业意见是执行法院进行财产区分和制定公平清偿方案的重要事实依据。

* 本文仅供法律实务参考，不构成正式法律意见。

邱富民

上海市建纬（北京）律师事务所 ｜高级合伙人

合规与风控业务部 负责人

原文刊载于"建纬律师"微信公众号：《【入库案例精解】建设工程价款优先受偿权的效力范围：是否及于土地使用权？》